今回は苦言を呈します。

「ほとんどの借主さんは更新の交渉を間違ってます！」

後述しますが弊社から借りていただいた方には「正しい対処法」を伝えています。

では、改めまして、何が間違っているのか？

まず一番の間違いは、交渉時期開始が遅すぎます

弊社のアドバイスのない多くの皆さんは、契約終了日の一週間前ぐらいになって慌てて「今回の契約時期終了後の家賃も今と同じなら更新します」とオーナー、もしくはオーナー側エージェントに交渉を開始する人がいますがそれは遅すぎます。それはなぜか？日本でもそうですが、契約を終了させるには２ヶ月ないし３ヶ月前にオーナーに通知する必要があるからです。

ということは契約終了１週間前のギリギリになって交渉を始め、オーナーが「いや、次からはRM300アップのRM○○○○リンギじゃないと契約しないよ！」なんて話になって話がもつれ、最悪更新後の家賃交渉が決裂したとしましょう。そうなれば当然退去ですよね？そうなるとダブルパンチで貴方は痛い目にあうのです

ケース１．すぐに退去させてくれないから地獄

交渉が決裂したらオーナーは「じゃあ、契約の更新はなしですね。ですが、退去通知はまだ出されていませんのでいまから２ヶ月（契約により３ヶ月）後に出てください」となります。つまり、交渉が決裂したら次のお部屋に移動しようともし考えていたとしてもすぐに引っ越しはできません。すぐに正式な退去通知（2 (or 3) month notice）を出したとしてもそこから２−３ヶ月はそこに住まう必要があります。

 

ケース２. すぐに退去させてくれても地獄

「では契約終了ね。２ヶ月前退去通知が必要だけど、それはもう目をつぶりましょう。ですから契約終了日である来週、退去してください」とオーナーに言われ、すぐにお部屋が見つかりますか？見つかったとしてもそのお部屋の清掃やなにかお部屋の備品の購入、ちょっとした修繕工事などを依頼しているととてもじゃないですけど一週間じゃ次のお部屋には入れません。弊社の大きな仕事の一つとして契約書のチェックとオーナーから無茶な要求がつきつけられた場合借主様である貴方を守るために交渉をします。それには一週間では間に合わなくなることもよくあります。

日本人、日本企業との契約は続けたいオーナー

幸いなことに、今年2015年にはいってからはマレーシアの不動産市況は若干ではありますが弱含みです。ですから多くのオーナー様はこの1−2年前に優良顧客である日本人、特に日系法人に貸し出したお部屋となると継続して貸したいのが本音なのです。入居時によほど値切って、もしくはよほど色んな物をリクエストしてオーナーが泣く泣く契約した場合や、よほど人気＆家賃相場上昇中の一部のコンドミニアムでもない限り多くの場合はオーナーも同じ家賃でサインしてくれます。

ですが前述のとおり交渉開始時期が遅くなるとオーナー有利になるわけです。ご理解いただけましたか？

まだあるよくある落とし穴、怠惰なオーナー側エージェント

万全を期して退去通知期限の2ヶ月ちょっと前からオーナーと交渉し「他の部屋も考えていて、■■■コンドミニアムでRM＄＄＄＄ぐらいのお部屋が見つかったからお家賃据置じゃないと引っ越しをするかもしれないよ」と言うような若干ブラフも交えた交渉内容をオーナー側に伝えたとします。ですがこのオーナー側というのがくせもので、多くのオーナー側エージェントはその後直接交渉をされるのを避けるためオーナーの直接の電話番号を借主であるあなたに伝えないケースが多いです（弊社はそんなセコいことはしません。信用第一）。そうなると交渉内容を伝えたはずのオーナー側エージェントが怠慢で、もしくは意図的にオーナーとの連絡、伝達を延ばし延ばしにされると結局は気づいたら契約終了の1周間前だった、、、なんてことはほんと良くあります。

こういう場合はどうするのが最善か、そのあたりもアドバイスさせていただくのが私の役割なのです。RM1,000ぐらい安いもんでしょ？

オーナーと連絡を取るのです。オーナー側エージェントではダメです

ですので、契約書に記載されているオーナー自身と出来るだけ連絡を取るようにしましょう。

契約書にはオーナー側エージェントを含め、借主側エージェントの私の名前は出てきません（Witness、立会人としてサインする事はありますが、ただの立会人です）。確かに弊社案件でもオーナー様が借主様とあまり直接やり取りしたくないというオーナーもいます。その際には窓口になるのはオーナー側エージェントですが弊社と通常付き合いのあるオーナー側エージェントは今までとこれからの付き合いがあるので悪いことはできません。優良顧客である日本人借主様を多く連れてくる私を敵にはまわせません。

交渉に大事なことは「期限内の家賃支払」と「清潔な部屋の使用」

これら退去前の交渉とともに重要なのがそれまでのオーナー様との付き合いです。日本人の我々には想像しがたいですが、マレーシアではいわゆる「夜逃げ」やびっくりするぐらい汚く部屋を使う輩がかなりいます。ですので、マレーシアの不動産オーナーは「家賃の支払」とお部屋の「清潔な使用」ここに、非常ーーーーーーにナーバスです。普段からオーナー様と直接連絡が取れる場合は「今月も家賃を払いましたよ。安心してね」であるとか、「来月はお盆に日本に帰るから早めに支払っておくね」等のコミュニケーションをとり、さり気なく部屋をキレイに使っていることを見せることができる写真を写メなどで送っておくことを強く強くオススメします。

これができていればモントキアラやKLCCエリアの一部の今も家賃上昇傾向にある人気コンドでもお家賃据置で契約更新してくれることが多いです。

弊社も含め、弊社が付き合いしてくれているほとんどのオーナー側エージェントはオーナー様の電話番号も開示してくれます。ご安心下さい。相手も人間ですのでできるだけオーナーと（オーナー側エージェントではなくオーナー自身と）心の通うコミュニケーションを取るようにしましょう。そうすると私みたいに最高級ドリアン（時価数百リンギ）を何度ももらえたりするかもしれません（笑）。

弊社は貴方から手数料を頂戴しています

マレーシアでは良くも悪くも日本とは違い、ローカル業者は借主である貴方から手数料をもらいませんので、基本的には不動産エージェントはオーナーの味方です。いかに家賃を上げるか、そして自分の手数料をその分上げるか、オーナーに気に入られてずっと自分がその物件担当をさせてもらえるかに注力するわけです。

ですが弊社は借主さまである貴方様から若干ながら手数料を頂戴しています（現在賃貸契約成立時のみRM1,000、今のところあげる予定なし。他社日系様の多くは家賃の一ヶ月分）。ですので、前述のとおり契約書のチェックをしたり、

貴方の契約書は印紙税スタンプがなされていますか？まずはそこですよ。

貴方様のメリットを最大限活かすようにあなたの味方をします。私のお客様は９９％「借主様」側です。狭いマレーシアの日系社会で悪いことはできませんよね。

弊社はサポートします

弊社では、更新時期前に、更にいうと上記のように更新ギリギリ前ではなくその２週間前にリマインドのメールを入れさせて頂いております。

入居時には入居の手引きという印刷物を入居者様にはお渡ししますのでそこに沢山の注意事項、コンドのルール、各種支払、契約方法の手助けを記載しています。契約ごとに、貴方にカスタマイズした内容の印刷物です。そこにもいつまでに交渉してくださいと記載しております。

その辺りは次回のブログで詳しくご案内します。