2014年10月13日追記

オプション期間について誤解されていた方もいたので

下記、こちらよりオプション期間を理解した上で最適な対応法を追記しました。

 

日本とは違う年契約

日本ではお部屋を借りるとき、一年契約なり、二年契約というものはございません。入りたいときに入居して出たいときに退去する、、、それだけのことです。ですが、一般的にマレーシアを含め賃貸不動産契約は1年なり、2年の契約があります。

※ 住居契約（コンドミニアム、アパート、一軒家系など）3年契約はありません。１年か２年です。3年以降はリース契約、店舗等不動産の契約です

どうしてそういうものがあるのか、それは下記が大きな理由の一つです。

マレーシアでは全家具付きが当たり前、、、ということは

日本では家具なし→そう簡単に逃げられない、引っ越さない

マレーシアでは家具あり→スーツケース一つで入居、つまりスーツケース一つで引っ越し＆退去可能

詳しくはこちら記事 Fully Furnished？だから逃げられるマレーシア大家さん

あくまで日本の場合、極端な話、今日入居、、、そして、明日になって、やっぱりやーめた。となれば１−２ヶ月前にそれを通知すれば退去できますがそれが出来ないということです。ですが世界的にはそれが一般的、それが普通と思ってください。

早期退去、（Early Termination）時はどうなるの？

となると、気になるのが早期退去が余儀なくされた場合はどうするのか、、、。様々な契約書がありますが、一般的には早期退去の場合、預けている保証金（家賃の2ヶ月分）がオーナーに没収されます。

なら1年契約のほうがいいのでは？

とお思いでしょうが、そう単純ではありません。当然オーナーとしても長く入居していて欲しいのが普通です。ですので2年で契約すればそれだけ家賃交渉やその他追加家具リクエストがしやすくなる、、、そういうことです。

１＋１（ワン・プラス・ワン）？、２＋１（ツー・プラス・ワン）？

一年契約と言ってもそれを

１＋１（ワン・プラス・ワン）year contract いわば、１年正規契約 プラス１年オプション契約

といって、ワン・プラス・ワンと一般的に言います。１年間はもちろん、１年後からも多くの場合そのままの家賃で契約更新可能です。（どちらかが交渉しなければ家賃継続。多くはしません。家賃相場が急騰しているコンドや、数年前のように家賃が急騰していた時期は別）。

ではこのオプション期間の１年とは何なのか？それを説明しましょう。

オプション契約期間とは何？

では１＋１で契約し、オプション契約期間に突入するの１年が経過しました。そうすると多くの場合、オプション期間扱いで、その契約書のままで契約は継続されます。ですが、オプション期間はあくまで「おまけの期間」なので、借主にとっては多くの場合、都合のいい期間となります。何故かと言うと、２ヶ月（もしくは３ヶ月、契約による）前に退去通知すればオプション期間内ならいつでも退去出来るのですから。そうです、オプション期間とは、「退去通知期間さえ守ってくれればいつでも退去可能ですよ、、、」そういう期間なのです。

かと言って、すべての方に有利かというと一概にそうではありません。なぜなら、オーナーにとっても退去（依頼）通知期間さえ守ればいつでも退去を要求することが出来ます。いくら家具付きが多いマレーシアと言ってもお子さんの受験シーズン、日本に帰国しているタイミング、、、、諸々の理由で、「２ヶ月後にどこかに引っ越してくれ」と言われても困るタイミングも多いですよね。それもあり得るということです。

例えば弊社の事務所もそうです。弊社の事務所、オプション期間で急に出て行ってと言われても困ります。そういう場合は、、、、

契約を巻き直す

多くの場合はオーナーから依頼があります。契約を巻き直しましょうと。オプション期間あつかいで契約を継続するのもいいですが、上記の理由から契約を巻き直すほうが良い場合がでてきます。その場合の印紙税とその手続費用（最初に入居時お支払いされたはずの家賃の１−２ヶ月分のそれです）は残念ながら契約更新時も借主様負担となります。

追記：契約ギリギリ終了前に家賃確認or交渉しても遅い

追記 2014年10月13日

ということは、契約が来週で切れます、、、というぎりぎりになってから再契約に動きだしても遅いのです。例えば例を出すと、契約が切れる一週間前に大家に「私、同じ値段なら来年も住みます」っと伝えたとしましょう。でも大家が「いや、来年はRM５００アップします。嫌なら出て行ってください」となっても、前述のとおり、２or３ヶ月の退去通知期間が必要ですので、「あ、そうですか、では来週で１年満了しますので出ていきます」とはできないのです。来週で契約が切れるその日から２or３ヶ月間はそこに住み続けなければいけません。退去するならペナルティーが発生します。

ということはどうすることがベストなのか。２ヶ月前通知が必要な１年契約なら、１０ヶ月目までにオーナーに「私、来年も同じ値段（もしくは下げてくれる）じゃないと退去します」と伝えるとしましょう。それでオーナーが要求に応じてくれればそのまま来年の契約を巻き直せばいいですし、嫌となっても、２ヶ月ありますので十分次の部屋を探せます。ちょうど一年で退去できますが、前述のとおりギリギリ一週間前に通知しても、その後２ヶ月住まなければなりません。この説明でわかりました？分かりましたよね？

あとポイントとしては「若干他の部屋への移動も考えている」と伝えたり、実は１００％今の部屋を満足していても「音がどうしてもうるさい。」とか、「子供の成長が著しく、やっぱり今の部屋では手狭」などの理由で他の部屋も探さなければならないとオーナーに匂わせるのも交渉としていいかもしれません。

あくまで契約書による

大体の内容はご理解いただけましたでしょうか？これが一般的なパターンです。ですが、マレーシアは契約社会、１００の契約があれば１００通りの契約書があり、いろいろな特約事項が盛り込まれておりますので上記にそぐわない場合も多く出てきます。契約書の英語は難解ですが気になる方は会社のローカルの総務担当などに契約書の内容を確認してもらってください。

PS 良ければ確認しましょうか？

弊社以外で契約された方で、英語に堪能な気軽に相談できる人がいない、日本人様相手に多くの賃貸物件を手がけた私に聞きたい、ローカルで不動産業を30年以上営む私のパートナーMr Quahの意見が聞きたい、判断して欲しいという方がいれば、、、いれば、、、ですが、RM100で契約書内容チェックを承りますのでお申し付けください（弊社事務所まで持参もしくは郵送ください。ただしマレーシアの郵送は紛失の恐れがあります。クアラルンプール近郊でしたら追加RM100で引取に参ります）。料金を頂戴し、恐縮ですが、あの難解な英語の契約書を隅々まで確認するのは結構な作業なので、、、、。 お電話 017-3388415 私のマレーシア電話番号まで。

つまり弊社の賃貸業務にはこの契約書のチェックという行為が含まれているということです。安心いただけましたか？