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マレーシアにはなぜアパマン1棟丸々1人オーナー物件がないのか?

 ライター(writer):中野 記世彦 category : 不動産投資, 部屋を買う 2017.2.28

マレーシアで5年不動産業を営み、未だに理由もわからない大きな謎があります。

 

あるだろう、マレーシアにも、、、ないはずがないよ

ずっと思ってる謎です。先日、ベトナムから来た日本人さんがホーチミンで借りている部屋の形態を聞いて、またその謎が再燃してきました、、、。その人はいわばマンション建物まるごと持っている1人のオーナーさんの部屋の一室(例えば2LDKのお部屋)を借りて住んでらっしゃいます。しかしそのパターンの賃貸1棟投資マンションがマレーシアには存在しないのです。

スクリーンショット 2017-02-27 23.02.01
(先日のニュースで話題になった「あのコンド」ももちろん分譲マンション)

 

日本人投資家さんによる、「マレーシアで、日本のような一棟アパマンオーナーになりたい」という需要はあるのに、その肝心な物件が存在しないのです。マレーシアにはタイトル通り「アパマン1棟丸々1人オーナー物件」がないんです!マレーシアは99%日本で言う分譲マンションです。投資用1棟賃貸マンションがないのです。

 

写真で見せたほうがわかりやすいでしょう

日本だとよくありますよね、こんな感じの一棟マンションごとを1人のオーナーさんが所有して、投資用に個人テナントに貸し出し、頃合いを見計らって同じく一棟マンションごとを別の1人のオーナーさんに売却するというスタイルが。
 sute_manshion free license

 

同じく日本だとこんな感じのアパートと呼ばれる物件を一棟ごと1人の投資家が買い取ってそれを投資用にリノベするなりして家賃収入もしくは転売で利益を上げるというスタイル。

当然こういったマンションは通常、部屋ごとのバラ売り(いわゆる分譲)はすることはなく、一棟ごとの売り買いとなります。
sute_free_Licence_Apaato

 

 

なのですが、マレーシアではこういうスタイルがないのです。私がマレーシアに来てから1−2年はたまたまそういう物件に出会っていないんだと思っていましたがいよいよ5年も経ち、「いまだに一軒もこういうスタイルを見たことがない」となるとやはりマレーシアにはないのでしょう。

 

バンコクにもあります。実際泊まりましたし

同じ東南アジアでも前述のベトナムはもちろん、タイのバンコクにもこのような物件がたくさんあります。以下のようなものです。ここはまさに私がバンコク滞在時、Airbnbで宿泊した、1人オーナーが一棟まるごと持っているコンドミニアム(日本で言うマンション)です。

スクリーンショット 2017-02-27 16.16.41

中はAirbnbでも貸し出せるようにキレイにしておりますが、いわばマンションなので、当然1ヶ月以上とか年で契約してくれるならその分安くして年貸しもしますよ。そういうスタイルです。

https://www.airbnb.jp/rooms/4259672
そのAirbnbのお部屋はこちらなのであなたも泊まれますよ。

ちなみにこの物件は一棟丸々持っている現地オーナーさんから、日本人の不動産関連会社さんがその一棟丸々借り受け、そして貸し出す、いわゆる「又貸し」で収益を上げてらっしゃいます。まるごと借りる事もできますし、値段さえ折り合えば日本のようにまるごと購入することも可能でしょう(厳密に言うとバンコクでは外国人は土地は買えない。マレーシアでは買えるが)。

 

こういう物件がマレーシアにはひっっっっっっっっとつもないんです。見つけれないんです。未だに

 

よく似て非なる形式の物件はあります

例えば弊社でもご案内している物件、

感動!行ってみたらサウジャナビラってこんなに素敵だった!

は一棟どころか複数棟あるのですが、すべてが一社所有のコンドミニアムですが、広大な敷地の中、プールもジムもあり、ミニマート(コンビニ)や飲食店も複数あります。そしてだいぶ郊外です。

スクリーンショット 2017-02-27 18.38.33

こういうのじゃないんです、私が求めているのは。こんなのはハードルが高すぎます。総合コンドミニアム経営をしなければなりませんよね。そうでなく私が求めている、マレーシアで探しているのは「ただの」と言っては何ですが、一棟丸々オーナーとなり、部屋と建物の中だけの責任を持つ日本のような形式です。そして主に日本人に貸し出したいのです。セキュリティーを高め、部屋を充実させ、かと言ってプールやジムは実質要らないので省きます。全く日本のアパマン経営ですよね?そういうのがほしいのです。既存の実例で、ないものなのか今だに探しているのです。

 

プロ中のプロ、クアさんに聞いてみた

この疑問を当地で40年ほどの不動産業経験のある弊社パートナーの、度々登場するクアさんに聞いてみました。

2012-09-11 20.08.50

長いディスカッションになったのである程度はしょると、

 

===================

私「日本はもちろん、タイやベトナムにもある1人オーナー小規模アパマン経営、どうしてマレーシアにないの?」

クアさん「あるよ、マレーシアにも、、、ほら、こんなの」

 

WhatsApp Image 2017-02-27 at 4.48.24 PM

 

WhatsApp Image 2017-02-27 at 4.48.42 PM

私「こういうのじゃないんだよね。これ、郊外にある敷地も広大な、お部屋も大きないわばリゾートコンドだよね?たしかにそういうのだとたまーーに1人オーナーの物件あるよね、でも比較的都会の小規模のプールもジムもない小さな間取りのマンション、ないよね?タイにもベトナムにもあるのになぜ?」

クアさん「それは土地代が高いからだよ。限られた土地に200戸の部屋を作るのか、20戸の部屋を作るのか、そういうことだよ」

私「でもそれは東京でもバンコクでもホーチミンでも条件は一緒だよね、下手したらあっちのほうが家賃高いよね。」

クアさん「たしかにそうだね。でもそれなら、Ampang Hillarに21,000sqf(2,000㎡)ほどの土地で6階までなら建物を建てれる土地があるよ。そこにそんなマンション建ててみたら?」

私「たしかにそれは面白そうだけど、そんな前例のない事、そんな大きなリスク、まして外国人の我々が取れないよ。まず僕が知りたいのは僕が言うような1人オーナー小規模アパマン、マレーシアにほんとにないのかな?ってことなのよ。一番近い形態はバジェットホテルだよね。一つのビルで20部屋とかのホテル。要はそれが長期でレジデンスとして貸してる形態なら僕がイメージしているものと近いんだけど」

クアさん「ならこんなのはどう?Setapakエリアの商業地区(Shoplot)の商業ビルで3階建てで2階がバジェットホテルとして運営しているビルがあるよ。あれをレジデンスに改装したら?(ライセンスが取れるかは不明)」

私「それはやっぱりホテルだよね。クアさんでも見たことないってことはやっぱりマレーシアにはないんだな、ピッタリそのままの私がイメージする1人オーナーアパマンビルは、、、」

===================

 

しつこいけどこれよ、これ、マレーシアでもしたいこと

 

sute_manshion free license

 

プール?ジム?要らん要らん。適度な日本人的狭さでいいよ。その分お値打ち家賃にして。一棟オーナーならバンコクやホーチミンでしているようなメイド部屋掃除を標準で付けてあげてもいいよね。衣服のクリーニングもあってもいいよね。日本語テレビ、インターネット標準装備もいいよね。エアコンサービスも込みにしてあげて自前の業者にやらせりゃいいよね。専門の工事部隊提携して面倒見てあげたら水漏れや電気トラブルも安心よね。まさに前述のサウジャナビラがそれで成功しているようにね、、、。

 

 

どうしてマレーシアにはないんだろう、、、

誰かその明確な理由おしえて、、、

私の仮説としてはこうです。「ただ前例がないから、常識がないから」です。そんなバカなという人もいるでしょうがマレーシアにはそういうのがたくさんあります。例えばマレーシアでそれなりに所得がある人は500m以上歩きません。そんな距離は自家用車かタクシーに乗ります。そして皆、自転車にのりません。歩道が整備されていないから、暑いからという理由はあるでしょうがそんなアジアの国いくらでもあります。ただマレーシアでは歩かない、自転車に乗らないが常識ではない、それだけです。

 

ほんとに知りたいから、これについて思うところあり、もしくは分析できるかもという方は

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