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中野は売らない不動産屋!マレーシアの2018年不動産市場を政府発表データで読み解く

 ライター(writer):中野 記世彦 category : マレーシア, 不動産投資 2019.5.15

 

初めに&重要

 

ナカノプロパティーマレーシアおよび代表中野は、おそらく、マレーシア一、マレーシア不動産の「購入」を勧めません。2012年創業からずっとです。「賃貸」でお部屋を借りるのは問題ないですが、「購入」するとなると様々なリスクが伴います。「投資」という観点で考えますと、私がマレーシア及びクアラルンプール在住を初めた2012年以降不動産を購入された日本人さんで諸々諸費用を差し引いてプラスになったという方はマイナスになった方より圧倒的に少ないと思います。「マレーシアの定期預金金利より利益を出した日本人投資家」とまで絞るとなるとどれだけいるでしょう、、、。

 

では早速

 

今回のデータはすべて政府発表公式データ、最新データ

 

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (英語でNational Property Information Center 国立不動産情報センターとでも訳しましょうか)のホームページに行ってみましょう

 

http://napic.jpph.gov.my/portal/web/guest/main-page

 

スクリーンショット 2019-05-14 23.45.25_1

 

 

でページ左メニューに

 

 

スクリーンショット 2019-05-14 23.48.22_2

 

のようなリンクがあると思います。

The Malaysian House Price Index Q3 – Q4 2018

Posted:Friday, May 3, 2019

と書かれていますよね。ここをクリックしたらこのあと説明する資料がダウンロードできます。おそらくしばらく後この私の記事を見た人は左メニューから消えているかも知れませんがこの政府ページの右上の検索窓に「The Malaysian House Price Index Q3 – Q4 2018」と入力すれば同じダウンロードページに行けると思います。ダウンロードページURLはここに貼っておきましょう

 

さて、このページ内のポイントをご案内します。

 

 

Malaysia Property Indexとは、、、

 

1ページ目に記載されている以下のグラフ

スクリーンショット 2019-05-14 23.53.51_P1_1

これは何を意味しているかというと、2010年のマレーシアの全体の不動産価格を100とすると現在はいくらですか?という意味のグラフです。つまり2018年 Q4(第四四半期(10−12月))は193.5でした、という意味です。

 

次に

 

 

スクリーンショット 2019-05-14 23.54.00_P1_2

 

 

このグラフは、前年同期比でそのIndex指数がどれだけ上下したかを示すグラフです。つまり私がマレーシアに渡ってきた2012年ごろがピークで前年同期比14.3%もアップしていましたがそれを境に右肩下がり、、、2018年Q4は1.6%にまで落ち込んでいるという意味です。

 

ここまでに騙されるな、、とまでは言わないがしっかり深掘りしましょう

 

ここまでは国全体の話です。我々外国人である日本人が投資できる100万リンギ以上の物件で首都KL州とその周辺Selangor州です(今やSelangor州は2百万リンギ以上の縛りがあるので我々の投資先としてほぼ壊滅的、くわしくは)。

 

だいぶ話が違ってきます。

 

首都Kuala Lumpurとその他の州では日本の東京と田舎ぐらい不動産価値が違いますので当然KLを確認

 

 

次にこの資料内10ページを見ましょう

All House Price Index by State です。意味わかります?

スクリーンショット 2019-05-13 9.23.35_P10

これを見ると州ごとに、2010年のマレーシアの全住居カテゴリ(コンド、長屋、一軒家すべて含む)の各州のIndex指数を100とし、2018年Q4はいくつですか?がわかるわけです。その推移も2017年Q3〜2018年Q4までもが分かりますね。(※ P とはPreliminary、つまり速報値)

ここで日本の鼻水ほどしかない定期預金金利に比べたらこの上記、ざっくり1年で2−3%の上昇も悪くないように見えるかも知れませんが、こちらマレーシアでは定期預金金利が3.3% ほどあります。ほぼ年中どこの銀行でもやっているキャンペーン定期金利なら4%超の金利もざらにあります。寝てても確実になんの経費も、なんの手間もかからず、しょっちゅうある水漏れも、部屋の劣化も、管理費も要らない、固定資産税も要らない、ほぼ何もリスクのない銀行定期に負けるのです。さらにお金を借りてコンドを購入していればその借入金の4.4%超の金利返済も必要です。

 

あぁ、、、不動産同業他社に叩かれそうだ、、、。でもいいんです。購入者さんに後で恨まれたくありません。私、今後もマレーシアに大手を振って歩きたいですから、生活したいですから。

 

次に15ページに移動しましょう。

High-Rise Unit Price Index by State

スクリーンショット 2019-05-13 9.17.51_P15

次はHigh Rise Unit、つまり高層住宅、コンドミニアムに絞って、各週ごとのindexを表示したもの(2,000年を100とする)です。。様々なリスクを考えると99%の日本人投資家はコンドミニアムを購入しますのでこのHigh-Riseに絞ったものを見てみましょう。

あろうことか、Malaysia全体でもそうですし201.7→195.2、Kuala Lumpurでも206.3→199.5と下がっています。

では日本人さんで物件を購入された方のコンドの物件売買価格および賃貸価格(基本的に賃貸価格は売買価格に比例)もこの程度の下げ幅で済んでいるのかとなるとそうは行かないんですね、、、これが。

 

あ、ちょっと話脱線。弊社ではこの7年、日本人さんに物件の売買実績はほとんどありません。理由はほとんどの日本人さんは投資目線で不動産物件を購入希望されますがそういう人には「そう簡単に儲かりませんよ」と強く勧めないからです。

 

上記前置きもして何が言いたいのかというと、、、同じページ次の表を見てみましょう。以下の表が今回のブログの一番のポイントかもしれません。

 

スクリーンショット 2019-05-13 9.18.23_P15

このHigh-Rise、つまりコンドミニアム価格の平均が記載されています。ご覧の通り、一番の都心、KL州でもその平均価格は48万から50万リンギ程度なのです。この48−50万リンギ程度の物件ですら上記のようにマイナスしているのです。日本で言う東京23区の高級マンションがこの価格で、日本人が購入可能であり購入し、次にまた同じ外国人にしか売れないさらに高級な100万リンギ超の物件がどれほどの下落をしているか、想像はつくでしょう。

 

新築の物件価格はマレーシアでは強気なのでSqf単価(日本で言う平米単価)はこうした不況でも上がっています。新築物件は確実に増えてそれらは確実に平均価格を押し上げているのに、マイナスということは既存物件がどれだけ下がっているかある程度想像はつくかと思います。

 

これも私の体感値ですが、この2017年Q1〜2018年Q4にかけては、私の知る多くの日本人が購入してきた100万リンギ以上のHigh-Riseは10−20%価格が下がっています。これが現実です。

 

 

 

過去2009年からのKLのコンドの推移も見てみましょう

 

20ページを見てみましょう

クアラルンプール州の各住居タイプに分けたIndex指数を上の表とは違い、長期、2009年〜2018年のスパンで見てみましょう。とくにHigh-Rise(コンド)に注目です。

 

スクリーンショット 2019-05-14 21.49.49_P20upper
私がマレーシアに来た2012年のHigh−Rise が131.7に対し、2018年は200.3と十分に上昇していると感じる方も多いでしょうが、これらは続々と建つ、新築物件価格が押し上げているだけであって、2012年頃完成したVipodやSoho SuitesやSt Maryなど、KLCCエリアにあるそれらの物件は2012年と現在2019年では1−2割上がった程度でしょうか。これら3つのコンドも2017年から2019年のこの2年では横ばいか下手すると下がっています。

 

しつこいですがこの7年、同じお金を4%超の定期に入れておけば何%ついたでしょう。コンドを所有するとローン支払い、管理費、固定資産税、管理を任せれば日本以上にかかる管理費(この管理に関しても1本記事を書けます。管理はマレーシアには基本ないので)他、かなりの確率で起こる水漏れのトラブルなどなど、、、、どれだけの手間(=人件費)がかかるでしょう、、、。

 

 

流石に現在の状況は供給過多です。まぁ私が来た2012年以前から言われていたことですが。

 

 

200万リンギ問題もあります

過去、マレーシアの不動産の外国人購入制限は徐々に上がってきました。いまから20年ほど前かな(重要ではないので今は調べません)それまでは外国人でもどんな安い物件でも購入できました。でも、25万リンギ、50万リンギ、そして数年前に100万リンギとなりました、KL州は。その時、他の田舎州の多くは選挙での人気取りのため200万リンギになりました。KL州もいずれ200万リンギになるでしょう。そうなると外国人であるあなたが購入した100万リンギ以上、200万リンギ未満の物件は同じお金持ちである外国人に売却できなくなります。

 

 

ここまで読むと、中野は売買に消極的、それは十分に伝わったと思いますが一概にそうではありません。

 

 

ポルシェを買う気分なら

 

読者のあなた、生活するには車は絶対必要ではないのに車を所有していませんか?軽自動車でもいいのにベンツに乗っていませんか?不動産には所有欲というものがあります。なので

ポルシェを買う気分で不動産を購入されるような方ならおすすめします。ポルシェや他の高級自動車ほど年々値段が下がるようなものではありませんからね。

ほかには

 

自分で住むなら

 

自分で住むならいいと思います。5年から10年、家賃を払うぐらいなら物件価値が極めて下がりにくいとは言えるマレーシア不動産を購入するのもいいでしょう。

 

 

現物資産がほしいなら

 

銀行定期も安定しているとはいえ所詮、金融資産です。暴落したらどうなりますか?預金封鎖されたら?そんな事を考えると、イギリスの不動産法に準拠し、しっかり外国人でも所有権が認められていて比較的政治が安定しているマレーシアに現物資産である不動産を分散資産の1つとして所有することも悪くないですね。

 

未来は誰にも予想できません。

 

上記はあくまでこれまでの結果です。ここ数年の結果です。未来は誰にもわかりません。

 

それでも買いたいならこの直近5年では今でしょう。

 

株も少し前に話題になった仮想通貨もそうですが、こういう投資商品は人気がなくなった時、相場が下がったときが買いどきです。明らかに言えるのは5年前に買うぐらいなら今でしょうとは言えると思います。まぁ、それも分からんか、、、。「ここからさらに暴落は絶対しません!」とまでは言い切れませんからね。それは神のみぞ知る、、、、God only knowsです。

 

もしあなたが頑張れるなら勝機は十分あります

 

私がよく言うのですが、これらは大観、マクロな目線です。ミクロで絞るとまだまだ勝機はあります。日本人居住エリアにしぼり、日本人テナントに向けて家具、内装を揃える。できるだけセンスよく、できるだけお金をかけないで仕上げる。基本不動産管理概念のないマレーシアで自分で管理し、部屋のトラブルに自分で対応し、日系企業から他に例を見ない信用を得る、、、そんな事ができるなら面白いかも知れません。でも楽じゃないですよ。プロオーナー業をこちらでしたい人にはまだ面白い市場だと思います。

 

 

最後に少し宣伝

 

自分で言うのもなんですが、私ならネガティブ情報も正直つたえてくれる不動産屋さんから投資物件を紹介してほしいです。

 

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