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だからバブルが弾けないマレーシア不動産?

 ライター(writer):中野 記世彦 category : マレーシア, 不動産, 不動産投資 2017.12.1

 

不動産の過剰供給は政府が STOP!!

先日、こんなニュースが流れました。

「In a U-turn, Malaysia now says freeze on luxury development approvals not absolute(今曲がり角、景気後退期、マレーシア政府は状況により高級不動産開発の開発承認に凍結を宣言 )」

スクリーンショット 2017-12-01 16.52.39

http://www.theedgemarkets.com/article/uturn-malaysia-now-says-freeze-luxury-development-approvals-not-absolute

 

マレーシアではいい意味でも悪い意味でも政府の力が強い

市場は完全に自由である。完全に自由競争をすべきである。政府はそこに関与するべきではない。とする日本やアメリカのような資本主義もいいでしょうが、マレーシアは違います。

この記事にも書かれているとおり、マレーシア政府は積極的に市場のコントロールに関与してきます。

 

このブログでもたびたび紹介しているとおり、ここ1-2年、マレーシアは不況です。GDP前年比が「5〜6%」だったのが「4%」にまで落ち込みました。と言っても直近のGDP前年比は「6.2%」にまで回復していますが不動産の過剰供給はそれ以上と言われており、まだマシなKLエリアでもここ1−2年、5-10%ほど不動産価格は下落しています。

スクリーンショット 2017-11-29 12.06.39

 

アメリカ、日本、そしてシンガポールとは違う

金に目がくらんだ人間ほど愚かなものはありません。昨日1億円で仕入れた土地が数カ月後には1.5億円で売れた日本のバブルも崩壊しました。ジャンク不動産などをわかりにくくファンド化し、騙し騙し見せかけの価値をあげていったアメリカのバブルも崩壊しました。

それに比べるとマレーシア政府は本当に賢いと思います、我々日本人から言わすと「したたか」とも言えますが。

というのも、もう10数年前でしょう(正確な年数は忘れました)、実はマレーシアの不動産は我々外国人と言えど下限価格なしで自由に購入できました。それだけ価値の極めて低いものでした。それが25万リンギ以下は外国人が買えなくなり、数年後50万リンギ以下は買えなくなり、そして4年前(2013年10月)、100万リンギ以下の不動産は我々外国人は購入できなくなりました(Selangor州はほぼ全土で要200万リンギ超)。

 

当時、2013年10月の私の速報記事
【重要&速報】マレーシア不動産最低購入額が100万リンギに
http://nakanopropertymalaysia.com/blog/?p=11625

 

つまり、マレーシア政府は「外国資本(外国人の金)」をテコに自国の土地、不動産の価値を上昇させてきたといえます。

 

適度な規制は成金も産まないが自殺者も産まない

そんな政府なので、もちろんこの記事にも書かれている「”oversupply” 過剰供給」が起こると放ってはおかず規制する、という流れになるわけです。

このような政府の規制がなければご覧のようにシンガポールのような大きなボラが出るのでしょうがマレーシアは歴史的にはずっとゆーーーーっくりと安定成長しています。

 

sute_M_S_property_graf
source: JPPH, URA
※明らかにグラフは逆ですね。がマレーシア、がシンガポールです。

 

記事内の担当官の言葉

“If you sell RM1 million (S$326,000) condo (units) located in (unattractive) areas, it may not attract buyers. But if you sell RM4 million condominiums around the Kuala Lumpur Convention Centre (KLCC) area, you will definitely get buyers, especially among expatriates,”

 

「もしあなたがRM100万(2,700万円)の魅力的ではないエリアに建つコンドミニアムの部屋を売ろうと思うと、それは購入者にとっても魅力的ではないかもしれない。でももしあなたがRM400万(1.08 億円)のKLCCエリア(ツインタワー付近)で売却しようとなればあなたは絶対に購入者を見つけることができるだろう、特に外国人に対して」

というコメントもこの記事内で見つけられます。「definitely get buyers 絶対に購入者を見つけることができる」、これはいいすぎだとしてもやはり不動産は「一にロケーション、二にロケーション、三四がなくても五にロケーション、、」の通り、私もこの意見に賛成です。KLCCエリアか、唯一一から外国人のためにタウンシップされたモントキアラなら長期的視点で見れば安心かと思います。

 

中野の結論

最近リンギも上昇基調にあります。(つまりあなたのお持ちの「円」の価値はリンギに対し下がりつつあります)。

と言ってもまだまだ27円/リンギ。歴史的に見れば1リンギは30円ほどを境に上下していますのでまだ円高と言ってもいいかと思います。

 

今回紹介したニュースの通り、政府が新規不動産開発の規制をかけました(かけてくれました)。これで新規のの開発は一定数ストップします。記事内では

“ This will be in place until we clear all the excess supply (この規制は全ての過剰な供給がクリアになるまで施行されるだろう)”、との担当官の言葉も紹介されています。

 

「数年で何十%も利益を出したい!」そんな人には私はマレーシア不動産は薦めませんが

●長期的に見て下がるとは考えにくい投資で

●円以外の資産で

●金融資産以外の実物資産で

●日本以外に資産分散させ

●英連邦の国でイギリスの不動産法を準拠し英語の契約書で安心

 

そんな方にはマレーシア政府の「積極介入により」安定して持ってけおける資産なのではないかと思います。

 

今日も若干の宣伝を

上記共感いただけましたあなたへ。

***********

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