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不動産物件購入の流れ

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不動産物件購入の一般的な流れ

計6つのステップ

1:物件選定 2:物件内覧 3:申し込みから契約まで 

4:契約後からのお支払い(ローン申請含) 5:購入(引渡し完了)後フォロー 6:売却

に分けましてマレーシア不動産購入から売却までの流れをご紹介します。

ステップ1:物件選定

マレーシア 新築プロジェクト物件選定 マーシン エムシティー M-City

完成物件?未完成物件?

未完成物件(新築プロジェクト)

新築、未完成物件に関しては約300件のマレーシア不動産の販売実績のある弊社日系パートナー「ステイジアキャピタル」との業務提携しております。クアラルンプール賃貸案件需要と内装戦略を知り尽くす弊社と、貴方様が日本にいながらでも購入を可能としてきた日本人向け新築販売実務のプロフェッショナルであるステイジアがタッグを組みあなたの投資戦略、移住をきめ細やかなサービスでバックアップいたします

完成物件(中古物件)

当地マレーシアで30年以上もの不動産業を営むパートナー企業の協力によりクアラルンプールを中心にあらゆる物件の仲介が可能です。ご興味をお持ちの中古物件(完成済み物件)がございましたらお気軽にお声がけください。
特に弊社では完全現地価格で購入可能な日本人オーナー様物件にも力を入れております。ほとんどの賃貸希望のオーナー様も条件次第で売却もお考えです。まずはこちらページよりご確認くださいませ。

オーナー様、ショールーム、ディベロッパー担当者と日程調整し内覧予約致します

 

ステップ2:物件内覧

マレーシア不動産の購入、人気の Mah Sing M-Cityショールームでの様子

プロジェクトのショールームもしくは中古物件を内覧し、詳細を購入者様とともに確認します

 

未完成物件(新築プロジェクト)

ショールームに同行し、通訳、物件内容のご説明、マレーシアでの不動産市場のご説明等マレーシアで常駐する私もしくはスタッフ、パートナーであるステイジアキャピタルスタッフによる分析、解説を差し上げます。
新築物件で既に着工している場合、実際の建築現場も確認頂きます。

完成物件(中古物件)

同じく同行、通訳、等はもちろん、多くの完成物件(中古物件)の場合はオーナー様も同席なさいますのでその時に直接値段やその他条件の交渉をしていただけます。

完成物件(中古物件)でもディベロッパー自体が値上がり、運用益を期待し、所有し続けているものもございます

こちらに来ることができない、購入物件は決まっている、お任せいただく等、日本にいながらの購入も可能です。

 

ステップ3:申し込みから契約まで

ステップ3:申し込み カールトンシービューレジデンスの様子

未完成物件(新築プロジェクト)の場合も、完成物件(中古物件)の場合も

申し込み

まず購入決定時に申込金(手付金)として通常物件価格の1-3%を支払い申込書にサインします。ある決まった申込金(RM5,000〜10,000等)を支払う場合もございます。

契約

その後通常14日以内に物件価格の10%(申込金差引)の頭金を支払い、売買契約書(SPA,S&P Agreement)にサインします。


ここからは基本的に下記、4パターンの方がおられるかと思います。

未完成物件(新築プロジェクト)+現金購入

未完成物件(新築プロジェクト)+ローン利用

完成物件(中古物件)+現金購入

完成物件(中古物件)+ローン利用


それぞれについて下記チャートとその後の説明においてご紹介します

一般的なマレーシア不動産購入までの流れ

 

未完成物件(新築プロジェクト)
完成物件(中古物件)
すべて現金
ローン利用
すべて現金
ローン利用
決定&申し込み 1~3%の申込金のお支払い 1~3%の申込金のお支払い 3%の申込金のお支払い 3%の申込金のお支払い
申し込みから7日以内 弁護士選定(ディベロッパーの指定する弁護士を選べばディベロッパーが弁護士費用を負担する場合あり)&郵送された売買契約書を弁護士と確認(自ら弁護士を選んだ場合) 弁護士選定(ディベロッパーの指定する弁護士を選べばディベロッパーが弁護士費用を負担する場合あり)&郵送された売買契約書を弁護士と確認(自ら弁護士を選んだ場合) 弁護士選定&郵送された売買契約書を弁護士と確認 弁護士選定&郵送された売買契約書を弁護士と確認
申し込みから14日以内 10%の頭金を払い売買契約書にサイン※1 10%の頭金を払い売買契約書にサイン※1 10%の頭金を払い売買契約書にサイン※1 10%の頭金を払い売買契約書にサイン※1
売買契約書サイン後すぐ FIC(州政府合意)申請※2 FIC(州政府合意)申請※2 FIC(州政府合意)申請※2 FIC(州政府合意)申請※2
銀行へのローン申請開始 ローン申請開始
ローン申請から約30日 ローン承認 ローン承認
物件工事開始 工事進捗に従ってその都度お支払い。詳しくはこちら支払いタイミングの一例御覧ください 工事進捗に従ってその都度お支払い。詳しくはこちら支払いタイミングの一例御覧ください
物件工事完了 瑕疵担保保証金として弁護士に支払い残金のうち計5%ほどを支払う。※3 瑕疵担保保証金として弁護士に支払い残金のうち計5%ほどを支払う。※3
引渡し 引渡し 引渡し 残額の90%を支払い引渡し 残額の90%を支払い引渡し
※1 頭金は申込時に支払った額を差し引きお支払い
※2 外国人による不動産物件購入の許可。許可というより現在は申し込み。申込が通らないことはまずない。許可取得に約3ヶ月必要
※3 瑕疵担保保証金とは引渡しから6ヶ月から12ヶ月間の物件の不具合を保証するための担保。より詳しくは

 

ステップ4:契約後からのお支払い(ローン申請含)

ステップ4:契約後からのお支払い

ローン利用の場合

ローンをご希望のお客様の場合、その際の最適なマレーシアの銀行選びをお手伝いさせえていただきます。 通常50%程度の住宅ローンを組むことが可能です。日本の銀行では外国不動産購入のためのローンは原則受け付けておりません。MM2Hや労働ビザなどの当地マレーシアのビザがあれば70〜80%のローンが降りる場合があります。(2014年8月現在)

つまり物件購入価格か銀行査定額、低い方の通常50%〜80%がローン可能です。

銀行金利はBLR(Base Lending Rate、貸出基準金利、現在6.6%)から通常6.6%ほど引かれた4.4%程となっています(2014年08月現在)。現在のBLRはこちらからご確認ください

物件価格の他にかかる費用について

印紙税は物件価格と登記時の物件評価額を比較し、高い方の価格に対して1~3%をマレーシア政府に。
契約書作成弁護士費用として購入金額の1%程を弁護士に支払う必要があります。
そしてローンの場合はローン金額の約1%程をローン弁護士費用として弁護士に支払う必要があります。

住宅ローンの借入可能年数は基本的に70歳になるまでの最長35年間です。65歳迄に借入の申請をしなければなりません。

必要書類

在職証明書、収入証明、パスポート、源泉徴収票もしくは確定申告の控え、銀行の残高証明その他資産、収入を照明できる書類、他銀行が求める書類

通常ローン申請から約1ヶ月ほどでローンは承認されます。

ローンが承認されてから工事の完成進捗に伴いましてお支払いを済ませていただく形となります(例:基礎工事完了時10%、躯体工事完了時10%等です)。完成までに10-15段階に分けてお支払い頂きます。

一般的にローン開始時から利息は発生しますが、現在多くのプロジェクトでDIBS(Developer Interest Bearing Scheme)と呼ばれる、ディベロッパーが工事期間中の利息を負担する特典が付与されています。(2014年1月1日より過度な不動産価格高騰を抑制するためDIBSが政府により禁止される)

【重要】弊社でご案内の際は購入サポート、通訳、その他コンサルタント費用として物件価格の3%を購入者さまから頂戴しております。弊社では購入者から銀行口座開設およびローン申請のお手伝いに関する費用は頂戴しておりません

現金支払いの場合

同じく工事の完成進捗に伴いまして10-15段階に分けてお支払いを済ませていただく形となります。

物件価格の他にかかる費用について

印紙税は物件価格と登記時の物件評価額を比較し、高い方の価格に対して1~3%をマレーシア政府に。
契約書作成弁護士費用として購入金額の1%程を弁護士に支払う必要があります。

中古物件の場合、FIC(州政府合意)の許可がおり次第(約3ヶ月かかる)、残金(90%)をお支払いいただき引渡しとなります。

【重要】弊社でご案内の際は購入サポート、通訳、その他コンサルタント費用として物件価格の3%を購入者さまから頂戴しております。弊社では購入者から銀行口座開設およびローン申請のお手伝いに関する費用は頂戴しておりません。

ステップ5:購入(引渡し完了)後フォロー

購入(引渡し)後の内装工事、家具調達

内装工事、家具の調達

一般的に家具、内装はほとんど付いておりませんのでご自身でお住まいの場合も投資物件として貸出に出される場合も内装工事(照明、エアコン、ファンの取付、造作家具の設置)や家具家電をご用意していただく形となります。もちろんそのままの状態での所有も可能です。

マレーシアではほとんどの物件がFully Furnished (全家具付き)、もしくはPartly Furnished(部分家具付き)で賃貸市場に出されておりますので物件を貸出希望の場合同じくこれら施工、設置が一般的です。特に、支払いもよく、綺麗に利用される超優良テナント(借主)である日本人駐在員様、リタイヤ様に借りていただくとなると、家具付きは必須とも言えます。

弊社パートナーは自らの本宅を自らの設計でリノベーションするほど建築のプロでもあります。ですので多くの設計士、インテリアデザイナー(この国では一般的にIDと呼ぶ)もご紹介できます。

貸し出す準備ができたら次は借主(テナント探し)

ナカノプロパティーマレーシアでは他の日系業者と違い、売買だけでなく賃貸にも力を入れております。借主(テナント)探しは売買行為とともに海外不動産購入において特に重要な要素であります。

ご購入不動産維持に必要な費用(一般例)

維持管理費:RM0.2-0.3/Sqf程度(月)

修繕積立金:RM0.02-0.03/Sqf程度(月)

固定資産税(土地、建物あわせて):物件価格の0.5~1%程度(年)

火災保険(建物、家具家財):物件価格の0.2%程度(年)

ステップ6:売却

ステップ6:マレーシア不動産の売却

買い手探し

多くの方が投資目的であり、リタイヤ様としましてもいつかは売却を希望されると思います。実際に売却を希望するの場合、マレーシアに常駐しております我々とパートナーにて購入希望者様をお探しいたします。

買い手が見つかったら

同じくパートナーはもちろん私もマレーシアに常駐しておりますので購入希望者様探しから、内覧、申込、契約手続き、等など、煩雑な手続きを全て日本語で日本にいながらでも対応することも可能です。

売却時に必要な費用

売却時必要な手数料と税金につきましてはこちら、不動産物件売却の流れを御覧ください

 

その他、実際の購入手続きについてはこちらからどうぞ。

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